Frais liés aux autorisations d'urbanisme

Conseils de l'expert

Faire une demande de permis de construire est un acte administratif gratuit. Cependant, les démarches induites par ce permis de construire (construction, réhabilitation, aménagement…) ne le sont généralement pas.

 

Une fois la demande de permis de construire acceptée, les principaux frais annexes sont constitués de la Taxe d’aménagement et la Redevance d'archéologie préventive.

 

Mais de quoi s’agit-il ?

La Taxe d’aménagement (TA), c’est quoi ?

La TA est un impôt local perçu pour toutes opérations d’aménagement et de construction qui nécessitent une autorisation d’urbanisme : déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager.

Il s’agit par exemple des travaux de (re)construction ou d’agrandissement d’un bâtiment, de la création d’une piscine, de l’aménagement d’un parking extérieur, d’un changement de la destination (tel que la transformation d’un local agricole en logement).

La TA, à quoi ça sert ?

Concrètement, les revenus de cette taxe se scindent en 3 et visent des objectifs différents. Il s’agit :

  • Pour les communes et intercommunalités, de financer les équipements publics nécessaires au développement urbain (voiries, réseaux).
  • Pour les départements de :
    • financer les Espaces naturels sensibles, afin de préserver et permettre la découverte de milieux naturels remarquables (tourbières, zones humides, pelouses sèches, reculées karstiques, etc.) ;
    • permettre l’existence des CAUE qui offrent des services de conseil gratuits en architecture, paysage ou urbanisme aux particuliers et aux collectivités.

Quelles sont les surfaces concernées ?

La taxe d’aménagement est due dès lors qu’il y a création d’une surface de plancher dont la superficie est supérieure à 5 m2. Les abris de jardin ou autres annexes créant de la surface de plancher sont également concernés. Enfin, certains aménagements, bien que ne créant pas de surface de plancher, sont soumis à la Taxe d’aménagement de façon forfaitaire (piscines, panneaux solaires par exemple).

Une autre taxe potentielle : la Redevance d'archéologie préventive (RAP)

En outre, si le projet a un impact sur le sous-sol, il faudra également payer la redevance d’archéologie préventive qui permet de financer les recherches d’archéologie à des fins de sauvegarde du patrimoine.

Quel montant sera à payer ?

 

 

Le calcul de la TA et de la RAP varie selon la commune et le département, mais aussi selon le projet (type, surface…). Il n’est pas possible de définir le montant total des taxes et redevances sans une connaissance précise du projet.

 

Enfin, il faut savoir que des réductions et exonérations existent pour ces 2 taxes selon le type de projet : réduction de 50% sur les 100 premiers m2 de sa résidence principale, exonération pour la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit à la suite d’un sinistre…

Des calculateurs sont disponibles sur les sites officiels

Vous pouvez également contacter la Maison de l’habitat du Doubs ou votre commune pour disposer de ces informations.

Rencontrez un conseiller de la Maison de l’habitat du Doubs : prendre RDV

Pour en savoir plus…


Propriétaires-bailleurs : votre solidarité paye avec le plan « Logement d’abord »

Conseils de l'expert

Et si louer moins cher était synonyme de sérénité et de rentabilité ?

C’est possible avec le dispositif « Logement d’abord » porté par l’État et le Département du Doubs ! Au programme : avantages fiscaux et financiers, gestion locative adaptée et sécurisée…

Et même jusqu’à 6000 € de primes et la prise en charge des honoraires de gestion pour les logements situés à Besançon et sur certaines communes du Haut-Doubs (sous conditions).

Qu'est-ce-que le plan "Logement d'abord" ?

Le plan « Logement d’abord » vise à permettre l’accès et le maintien dans le logement de ménages aux ressources modestes, tout en sécurisant les propriétaires privés.

Le dispositif repose sur le mécanisme de la location conventionnée avec l’Anah avec intermédiation locative : autrement dit, vous confiez la gestion de votre bien à l’agence immobilière sociale du Doubs (SOLIHA AIS), qui le louera à loyer abordable à des ménages ne dépassant pas un certain plafond de ressources.

En contrepartie et avec le soutien du Département du Doubs, le dispositif offre les avantages suivants :

  • Jusqu’à 65 % de réduction d’impôt
  • Des primes incitatives versées par l’État à hauteur de 2000 ou 3000 € (suivant la taille du logement)
  • La garantie Visale couvrant les impayés de loyer, entièrement gratuite
  • Une gestion locative professionnelle et de proximité pour le locataire et le propriétaire
  • l’accompagnement social des locataires par les services sociaux

Votre logement est situé à Besançon ou dans le Haut-Doubs ?

Si votre bien est situé à Besançon ou sur certaines communes ciblées dans le Haut-Doubs (près de 30 communes concernées), le Département propose un « pack sécurisation renforcé » !

En plus des avantages précédents, il apportera :

  • Des primes complémentaires (pour atteindre 6000 € cumulés avec les primes de l’État)
  • La prise en charge des honoraires de gestion de l’agence immobilière sociale (300 € max. par an sur 6 années)

Attention : seuls les 50 premiers bailleurs signataires bénéficieront de ce « pack sécurisation renforcé » !

Pour vous renseigner sur le dispositif

Maison de l’habitat du Doubs
1 chemin de ronde du Fort Griffon – entrée D
25 000 Besançon

Conseillers référents :
Raphaël Knecht et Alexia Maire

SOLIHA AIS
30 rue du Caporal Peugeot
25 000 Besançon

Contacts :
03 81 83 00 20 ou contactais2524@soliha.fr


Comment savoir si votre projet est situé dans un périmètre monument historique ?

Conseils de l'expert

Les demandes d’autorisation de travaux en abords de monuments historiques (MH) et dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR) sont soumises dans leur grande majorité à l’accord de l’architecte des bâtiments de France (ABF) qui « s’assure du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. »

Les règles relatives aux travaux en abords de monuments historiques et dans les sites patrimoniaux remarquables sont codifiés aux articles L. 621-32, L. 632-1 à L. 632-3 et aux articles R. 621-96 à R. 621-96-17 et à l’article D. 632-1 du code du patrimoine.

Les différentes catégories d’espaces protégés

Les espaces protégés sont des ensembles présentant un intérêt patrimonial culturel (au titre de l’histoire, de l’architecture, de l’urbanisme, du paysage, de l’archéologie). Ils englobent des éléments bâtis et paysagers et sont constitués par :

  • Des monuments historiques classés ou inscrits et des périmètres de protection aux abords de ces monuments historiques ;
  • Des sites patrimoniaux remarquables : plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ;
  • Des sites classés et inscrits.

Pour savoir si votre projet est concerné par l’une de ces protections, il est possible de consulter le site « Atlas du patrimoine » : http://atlas.patrimoines.culture.fr

La protection au titre des abords de monuments historiques est une servitude d’utilité publique.

Au sujet du périmètre autour d’un monument historique, l’architecte des bâtiments de France (ABF) donnera son avis sur votre demande de travaux (permis de construire ou déclaration préalable de travaux) dès lors qu’elle concerne la modification de l’aspect extérieur d’une construction existante, une construction neuve, mais aussi une intervention sur les espaces extérieurs. Et cet avis diffère selon qu’il s’agit d’un périmètre de 500 mètres de rayon ou d’un périmètre délimité des abords (PDA).

Si périmètre de 500 mètres, 2 cas de figure :

Il y a covisibilité

Cela veut dire que les travaux sont visibles depuis le monument classé OU les travaux et le monument historique sont visibles ensemble depuis un tiers point. Dans ce cas, l’ABF formulera un avis « conforme », c’est-à-dire que votre demande de travaux devra le respecter strictement.

Il n’y a pas covisibilité

L’ABF émet un simple avis, assorti de recommandations ou d’observations au titre de la qualité architecturale, urbaine et paysagère. Elles peuvent être reprises par le service qui instruit votre demande de travaux.

Si périmètre délimité des abords (PDA)

L’ABF formulera un avis « conforme » pour tout projet situé dans le périmètre (qu’il y ait ou non covisibilité), avis qu’il faudra donc nécessairement respecter.

À savoir : les périmètres de 500 mètres aux abords d’un monument historique tendent à être remplacés dans les années à venir par les PDA.

Quels sont les délais d’instruction ?

Les délais d’instruction de votre demande de travaux seront allongés d’un mois par rapport à la durée légale :

  • 2 mois au lieu d’1 mois en cas de déclaration préalable de travaux
  • 3 mois au lieu de 2 mois en cas de permis de construire
  • 4 mois au lieu de 3 mois pour tout autre permis de construire ou permis d’aménager

Qui contacter pour obtenir des conseils ?

 

Dans tous les cas, pour éviter un refus de permis et avant de vous lancer dans la constitution de votre dossier de travaux, nous vous conseillons de prendre contact avec les services de l’UDAP du Doubs pour avoir une première orientation par rapport à votre projet.

Pour que l’UDAP puisse vous conseiller au mieux, il est important de vous munir des pièces graphiques et écrites suivantes :

  • le plan de situation faisant apparaître des points de repères (bâtiment protégé, église, nom des rues, etc.) et la localisation du projet. Il est possible de  télécharger un plan de situation sur ce site : https://www.cadastre.gouv.fr ;
  • des photographies permettant de situer le projet de près et de loin ;
  • le règlement applicable en vigueur : plan local d’urbanisme, site patrimonial remarquable, etc. . Ces documents peuvent être fournis par la mairie sur demande. Certaines communes mettent à disposition leurs documents d’urbanisme en ligne sur leur site officiel ou parfois sur le site Géoportail de l’urbanisme ;
  • éventuellement des dessins, des plans décrivant le projet et des devis d’entreprises.

Et bien-sûr, en amont de toute réflexion, il est vivement conseillé de rencontrer un architecte-conseiller du CAUE du Doubs à la Maison de l’habitat du Doubs, en étant muni des mêmes pièces graphiques et écrites renseignées ci-dessus. Cela permettra de préparer votre rencontre avec l’ABF.

En intervenant sur notre parcelle privée (construction neuve, extension, rénovation d’un bâtiment existant, aménagement extérieur, etc.), nous modifions le paysage de l’espace public. Il est donc primordial de préserver notre patrimoine bâti et non-bâti dans nos projets : teintes, formes, végétation locale, etc. Nos départements ont tous une identité qui leur est propre et qu’il nous appartient de protéger.


Des panneaux photovoltaïques chez vous ? oui, mais soyez vigilants !

Conseils de l'expert

Les sollicitations autour de l’installation de panneaux photovoltaïques fleurissent depuis ces dernières années. Alors, quels sont les points de vigilance à savoir avant de vous lancer dans votre projet ? On vous dit tout…

Reconnaître les offres non conformes

Aujourd’hui, beaucoup de démarcheurs se sont appropriés le sujet, se cachant derrière les aides de l’état, derrière des arguments écologiques ou économiques, dans le but de vous faire signer un bon de commande rapidement.

En les observant de plus près, nous constatons malheureusement que peu d’offres de démarchage paraissent pertinentes. Elles s’apparentent souvent à des offres frauduleuses, au regard des données sur la production ou du retour sur investissement, qui sont généralement très éloignés de la réalité.

Nous allons aujourd’hui essayer de vous donner les outils qui vous permettront de mieux comprendre le fonctionnement d’une installation photovoltaïque, de connaitre ses coûts moyens, sa rentabilité, et donc sa pertinence. 

Panneaux photovoltaïques, pensez à l’exposition !

Les panneaux photovoltaïques ont pour but de produire de l’électricité en exploitant le rayonnement solaire. Afin d’optimiser les productions, il est donc nécessaire d’orienter les panneaux de façon à recevoir un maximum de rayonnement solaire. C’est pourquoi les panneaux sont généralement exposés au Sud, ou a minima au Sud-Est ou Sud-Ouest. Il est également important de prendre en compte le « masque solaire », c’est-à-dire tout ce qui pourrait créer de l’ombrage sur les panneaux (arbre, conduit de cheminée, etc…) et donc freiner la production.

Produire de l’énergie solaire c’est bien, mais bien l’utiliser c’est mieux !

Après production, l’électricité générée aura 2 chemins possibles :

  • être utilisée dans votre logement
  • être réinjectée sur le réseau, et rachetée par EDF.

Pour un usage domestique, il est préconisé de se tourner vers l’autoconsommation avec revente du surplus, c’est-à-dire consommer en priorité ce que vous produisez. Lorsque vous produisez plus que vous ne consommez, vous revendez ce surplus à EDF. Cette démarche est aisée pour les utilisateurs du compteur Linky car il a la capacité de gérer une production photovoltaïque.

Sachez qu’EDF vous rachète votre surplus moins cher que vous ne l’achetez (10 centimes alors que vous l’achetez environ 18 centimes TTC actuellement). Il est donc judicieux d’autoconsommer au maximum. Cela implique de dimensionner correctement la puissance de l’installation, et de revoir ses consommations au cours de la journée (choisissez les journées ensoleillées pour faire tourner votre lave-linge, plutôt que la nuit sur les heures creuses par exemple).

Quelle puissance choisir ?

La puissance installée est comptée en kWc, dit « kilowatt crête ». C’est la puissance que l’installation peut produire lors d’un ensoleillement standard. 1kWc permet de produire environ 1 100 kwh/an pour une maison dans le Doubs, s’il est bien orienté !

L’installation de 3kWc est la plus courante. Elle correspond à la consommation de la plupart des foyers, même si l’électricité n’est pas utilisée pour produire le chauffage ou l’eau chaude. Elle représente 8 à 10 panneaux, soit une surface de 15 à 20 m² environ, pour une production annuelle d’environ 3 300 kWh. 

Connaître votre retour sur investissement

 

Concrètement, en partant sur une hypothèse de 50 % d’autoconsommation, cela permettrait donc d’économiser 290 €/an grâce à l’autoconsommation, et de gagner 170 €/an en revendant le surplus. Vous pouvez donc compter sur un gain d’environ 460 €/an.

Une installation de 3kWc proposée par un artisan local coûte en moyenne entre 8 000 € et 9 000 € après déduction de la prime à l’investissement financée par EDF OA (voir détails ci-dessous). Le retour sur investissement serait donc d’environ 17 ans, pour une installation garantie en moyenne pendant 25 ans.  

Plus le taux d’autoconsommation augmente et plus le prix de l’électricité augmente, plus l’installation devient rentable.

Existe-t-il des aides financières ?

 

Il est important de savoir que les installations photovoltaïques ne sont aujourd’hui pas aidées par l’état. La seule aide disponible est actuellement une prime à l’investissement donnée par EDF OA lors du passage du contrat pour la revente du surplus. Elle est souvent demandée par l’artisan au moment du raccordement, et est versée sur 5 ans.

Attention, l’installation de panneaux photovoltaïques implique également une déclaration préalable de travaux.

Trouver le bon artisan

Le photovoltaïque peut donc être très intéressant à condition de travailler avec un artisan de confiance, à des prix raisonnables. L’installation peut nécessiter de la maintenance, nous vous recommandons donc vivement de travailler avec des artisans locaux.

Pour cela, vous pouvez vous aider du site internet de l’état France Rénov pour trouver des artisans vers chez vous. Renseignez votre commune et sélectionnez « panneaux solaires photovoltaïques » dans la catégorie « type de travaux ».

Rendez-vous sur : https://france-renov.gouv.fr/annuaire-rge


Le gel des loyers des passoires énergétiques

Conseils de l'expert

Le gel des loyers des passoires énergétiques

L’une des principales obligations du bailleur consiste à remettre au locataire un logement décent. Les caractéristiques du logement décent ont été fixées par un décret du 30 janvier 2002 modifié.

La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019 y a ajouté la notion de décence énergétique, notion précisée par la loi climat et résilience du 22 août 2021.

À compter du 1er janvier 2023

Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits tacitement, à compter du 1er janvier 2023, afin de pouvoir être qualifié de décent, le logement devra avoir une consommation d’énergie finale, estimée par le diagnostic de performance énergétique, inférieure à 450 kilowattheures par m² de surface habitable et par an.

À compter du 1er janvier 2025

Pour être considérés comme décents et donc pour pouvoir faire l’objet d’une location, les logements devront être classés entre la classe A et la classe F du diagnostic de performance énergétique (DPE).

A contrario, les logements classés G seront considérés comme non-décents et ne pourront être loués sauf à faire l’objet de travaux de rénovation énergétique visant à les mettre aux normes.

À compter du 1er janvier 2028

Pour être considérés comme décents et donc pour pouvoir faire l’objet d’une location, les logements devront être classés entre la classe A et la classe E du diagnostic de performance énergétique (DPE).

A contrario, les logements classés F et G seront considérés comme non-décents et ne pourront être loués sauf à faire l’objet de travaux de rénovation énergétique visant à les mettre aux normes.

Deux exceptions sont toutefois prévues (valables pour l’ensemble de ces échéances) :

  1. Tout d’abord, lorsque le logement est situé dans une copropriété et que le propriétaire démontre que, malgré ses diligences en vue de faire voter, par l’assemblée générale, la réalisation de travaux sur les parties communes ou sur les équipements communs ainsi que la réalisation de travaux dans les parties privatives de son logement adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir au niveau de performance minimal requis, à savoir au minimum la classe E du DPE.
  2. Ensuite, lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent d’atteindre au minimum la classe E du DPE malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes (à préciser par décret non paru à ce jour).

Nouveauté depuis le 24 août 2022

Sans attendre cette échéance, le législateur a pris des dispositions visant à inciter les bailleurs de logements classés F ou G à améliorer la performance énergétique de leur logement.

Ainsi, pour les baux conclus, reconduits tacitement ou renouvelés à compter du 24 août 2022 et portant sur des logements appartenant aux classes F et G du DPE :

  • En cas de relocation, le loyer ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
  • La révision annuelle du loyer en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ne pourra être appliquée ;
  • La réévaluation du loyer manifestement sous-évalué ne pourra être appliquée pour le terme du bail.

Les aides financières disponibles

Des aides financières à la rénovation énergétique existent pour les propriétaires bailleurs :

  • aides de l’Anah, sous conditions de conventionnement
  • Maprimerénov’ sur des travaux privatifs
  • Certificats d’Economie d’Energie (CEE)
  • éco-prêt à taux zéro
  • TVA à 5,5 %

Avant d’engager les travaux, consultez les conseillers de la Maison de l’habitat du Doubs qui vous aideront à définir votre projet. Conseils techniques, aides financières disponibles, lecture de devis et d’audits… nos conseillers sont là pour vous éclairer !


Comment bien vivre son jardin en été ?

Conseils de l'expert

Comment bien vivre son jardin en été ?

À l’arrivée des beaux jours, l’envie d’être dehors et de profiter de chaque rayon de soleil se fait sentir. Pourtant, l’été avançant, c’est aussi la quête de l’ombre et de la fraîcheur qui se dessine, d’autant plus dans un contexte de réchauffement climatique.

Rien de tel qu’un coin à l’ombre d’un arbre sur une place de village pour y voir se réunir ou discuter les plus âgés comme les plus jeunes. Le jardin n’échappe pas à la règle. Qui n’aspire pas à prendre le café du début d’après-midi les pieds dans une herbe encore verte sans risquer l’insolation ?

Quelques principes d'aménagement

Plusieurs principes d’aménagement peuvent permettre d’augmenter le phénomène d’îlot de fraîcheur de votre jardin grâce à la présence du végétal et de l’eau, essentiels pour bien vivre ses espaces extérieurs lorsque le thermomètre augmente.

Limiter au maximum la surface des espaces imperméabilisés de votre jardin

Lors d’une température extérieure moyenne à 30°C, on peut noter jusqu’à 25°C de différence entre un massif à l’ombre d’un arbre et un espace en enrobé bitumineux classique en plein soleil par exemple.

> De quelles manières ?

L’installation de matériaux poreux comme un pavage avec joints enherbés ou de dalles alvéolées enherbés pour vos stationnements, par exemple, facilitent la circulation de l’eau entre l’air et le sol permettant à la vapeur d’eau de faire baisser la température de l’air. L’aménagement d’un bassin ou d’une mare dans un coin de votre jardin peut constituer un atout important au charme et au confort d’été de votre jardin.

Planter des arbres d’ombrage à proximité de vos espaces de vie

Les arbres d’ombrage (grosses feuilles ou feuillage dense) comme le Paulownia tomentosa, le Catalpa bignonïoides ou l’Érable à feuilles plane peuvent être intéressants à planter.

> De quelles manières ?

En plus de l’ombre, l’évapotranspiration opérée par l’arbre lors de sa photosynthèse permet de rafraîchir significativement l’air ambiant.

La plantation d’un arbre peut aussi être utile au rafraîchissement de votre maison. Pour cela, il est nécessaire de réfléchir à la manière dont sont exposées vos façades. En architecture bioclimatique, il est notamment préconisé de se protéger de la lumière rasante du soir, qui pénètre de manière beaucoup plus directe dans vos pièces de vie que la lumière du Sud, plus verticale. Ainsi, la plantation d’un arbre caduque à l’Ouest de votre maison peut représenter une grande plus-value au confort d’été sans empêcher une bonne luminosité hivernale.

Créer un espace de transition entre votre intérieur et vos extérieurs

Cet espace de transition peut également participer à la qualité de vos espaces de vie.

> De quelles manières ?

La mise en place d’une pergola végétalisée (vigne vierge, houblon, chèvrefeuille japonais…) au niveau d’une porte -fenêtre peut, par exemple, permettre de créer un sas de température intermédiaire entre votre salon et votre terrasse.

Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour bien vivre votre jardin cet été !