Conseils de l'expert

Le gel des loyers des passoires énergétiques

L’une des principales obligations du bailleur consiste à remettre au locataire un logement décent. Les caractéristiques du logement décent ont été fixées par un décret du 30 janvier 2002 modifié.

La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019 y a ajouté la notion de décence énergétique, notion précisée par la loi climat et résilience du 22 août 2021.

À compter du 1er janvier 2023

Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits tacitement, à compter du 1er janvier 2023, afin de pouvoir être qualifié de décent, le logement devra avoir une consommation d’énergie finale, estimée par le diagnostic de performance énergétique, inférieure à 450 kilowattheures par m² de surface habitable et par an.

À compter du 1er janvier 2025

Pour être considérés comme décents et donc pour pouvoir faire l’objet d’une location, les logements devront être classés entre la classe A et la classe F du diagnostic de performance énergétique (DPE).

A contrario, les logements classés G seront considérés comme non-décents et ne pourront être loués sauf à faire l’objet de travaux de rénovation énergétique visant à les mettre aux normes.

À compter du 1er janvier 2028

Pour être considérés comme décents et donc pour pouvoir faire l’objet d’une location, les logements devront être classés entre la classe A et la classe E du diagnostic de performance énergétique (DPE).

A contrario, les logements classés F et G seront considérés comme non-décents et ne pourront être loués sauf à faire l’objet de travaux de rénovation énergétique visant à les mettre aux normes.

Deux exceptions sont toutefois prévues (valables pour l’ensemble de ces échéances) :

  1. Tout d’abord, lorsque le logement est situé dans une copropriété et que le propriétaire démontre que, malgré ses diligences en vue de faire voter, par l’assemblée générale, la réalisation de travaux sur les parties communes ou sur les équipements communs ainsi que la réalisation de travaux dans les parties privatives de son logement adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir au niveau de performance minimal requis, à savoir au minimum la classe E du DPE.
  2. Ensuite, lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent d’atteindre au minimum la classe E du DPE malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes (à préciser par décret non paru à ce jour).

Nouveauté depuis le 24 août 2022

Sans attendre cette échéance, le législateur a pris des dispositions visant à inciter les bailleurs de logements classés F ou G à améliorer la performance énergétique de leur logement.

Ainsi, pour les baux conclus, reconduits tacitement ou renouvelés à compter du 24 août 2022 et portant sur des logements appartenant aux classes F et G du DPE :

  • En cas de relocation, le loyer ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
  • La révision annuelle du loyer en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ne pourra être appliquée ;
  • La réévaluation du loyer manifestement sous-évalué ne pourra être appliquée pour le terme du bail.

Les aides financières disponibles

Des aides financières à la rénovation énergétique existent pour les propriétaires bailleurs :

  • aides de l’Anah, sous conditions de conventionnement
  • Maprimerénov’ sur des travaux privatifs
  • Certificats d’Economie d’Energie (CEE)
  • éco-prêt à taux zéro
  • TVA à 5,5 %

Avant d’engager les travaux, consultez les conseillers de la Maison de l’habitat du Doubs qui vous aideront à définir votre projet. Conseils techniques, aides financières disponibles, lecture de devis et d’audits… nos conseillers sont là pour vous éclairer !